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調高房地交易稅,並限制第二戶以上的部份貸款項目。

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提議內容或建議事項

建議一:
調高實際獲利的房地交易稅(房地合一稅)

說明:

目前的房地交易稅,以扣除相關費用的<實際獲利>計算:
持有不到一年出售,要課45%。
超過1年,未逾2年課35%。
超過2年,未逾10年課20%。
持有超過10年,則課10%。
(自住時間超過6年,則有400萬元的免稅額,超過400萬元部分則採10%的減免稅率。)

目前的稅率還是很好賺,有利於炒房,因為持有2年期間以內,剛好作為炒作的蘊釀期,之後稅金只要課徵20%,等於實賺1000萬只課徵200萬的稅金,還有800萬的獲利空間。

例如2011~2013年房價大漲,2011年買價1000萬的房子,大約2年後就可漲到2000萬,若不急著賣,出租的投報率也不錯。

(以上是概略算法,未計入土地增值稅與相關扣除費用,因為稅費相互抵消後,仍相當好賺。)

若要防止炒房再起,建議更改為:
<實際獲利的課稅>
持有不到一年出售,要課90%。
超過1年,未逾2年課70%。
超過2年,未逾10年課50%。
持有超過10年,則課10%。
(自住時間超過6年,則有400萬元的免稅額,超過400萬元部分則採10%的減免稅率。)

建議二:
限制第二戶房屋以上的民眾,不得申辦30年以上的房貸,並且不得申辦房貸寬限期。

【提案原因】

我曾長期從事房地產業,因此想說明房地產過去的狀況,讓大家瞭解。(記憶中大概如此,但年代久遠,可能會有點誤差。)

1985年
台幣升值~資金入台,造成1985~1990年房價大漲約2~3倍,隨便買都會賺,買台北市可能賺4~5倍。

1990~1993年
房價持平盤整。

1993~2004年
房價緩跌,跌幅約40%~50%,平均每年跌3~5%。

如此長期的跌幅,最大的原因是李登輝政府的打房,主推6萬元/坪國宅,雖沒實際大推國宅,但形成房價下跌的全民共識,沒人敢炒房,有需求才會買。

雖然房價下跌,但人民是幸福的,200~400萬就可以買到房(台北市除外),民間的消費力強勁,生意很好做也好賺,這種房地產才是經濟火車頭。

2005年
法規改變+沙石漲價,造成營造成本大漲約30%,2005~2009年房價因此緩漲,而反應成本。

2009年
鮭魚返鄉~資金入台,因此2010~2014年房價大漲2~3倍,造成全民炒房,原因除了建商作價之外,就是北部投資客到中南部炒房,很多房子都是北部投資客炒起來的,賣一手又一手,墊高房價,中南部人只能心慌~怎麼會這樣?
(主力作價,散戶承接。)

2014~2019年
沙石持續漲,營造成本漲5%。
雨遮法規修改後不得登記,因此轉嫁幾%的房價。
為了創造低總價,建商大推沒人性的小宅,半哄半騙的吸引沒經驗的年輕人。
口袋賺飽飽的建商,大推低自備款與公司貸款。
加上低利率政策與實價登錄的作價的工具……,就像用最細的網,捉最小的魚一樣。

※這一切幾乎抵消了房價下跌。

1996年GDP成長率約6.18%,基本工資15360元,全台房屋移轉約50.9萬棟,房貸餘額約2兆。

2013年GDP成長率約2.48%,基本工資19273元,全台房屋移轉約37萬棟,房貸餘額約5.6兆。

2019年GDP成長率約2.64%,基本工資23100元,全台房屋移轉約29萬棟,房貸餘額約7.3兆。

基本薪資從1996年的15360元到2019年的23100元,23年成長50%,但房貸餘額從1996年的2兆元成長到2019年的7.3兆,23年成長265%。

以基本工資來算收入,其實有些誤差,因為實際的薪資成長,20年來只漲2~3成。

若觀察1993~2019年的GDP,1993~2007年的成長率大多都在4~6%左右(除了2000年的網路泡沫),2011~2019年的成長率大多都在2~3%左右。
這些差距就是1993~2007年沒有全民炒房,人民有錢花,大家有錢賺,經濟可以循環,而不只是錢進房地產。
2011年炒房之後,高漲的貸款與房租,讓經濟趴到現在,已經完全躺平。

10年來為了買房子,台灣人一年花費2兆元以上。(2013年的房市交易為3.4兆元,當年全國GDP為15.2兆元。)

【一年2兆元買房!房貸餘額7.3兆元!錢都在房地產裡,人民怎麼會好過?】

花大錢買房,生活品質卻更差,公設比2005年之前提高了40%,私有面積縮小,格局變差。

房價2成的自備款,比2010年之前,平均增加280%的金額。

房價8成20年的房貸,利率1.4%的平均負擔,比20年前9%利率還多了50%的金額。

若房貸延伸至30年,雖然可以降低至以前低房價的負擔,但等於要多付10年的房貸。(30年以上的房貸,是現在還沒出現法拍潮的原因,但累積的負債,會對於未來的經濟埋下變數。)

現實的問題:房價高漲之後,怎麼還有錢輕鬆消費?生活品質怎麼會好?
(利率可能不會永遠這麼低,最保險要抓20年的波動平均值)

房價高漲,民間基礎消費力薄弱,既使低利率也無法挽救,不單是住宅房價高的影響,連商業空間、店面的漲幅都翻倍,造成小生意賺不到錢,員工無法加薪的惡性循環,現在的房地產已成為經濟牛車頭,緩步的拖累經濟的進步。

另一個重點,有很多人投資房地產套牢,產生財務危機,因此讓本業也受到影響,這也是炒房引起的經濟問題。

當然,在房價高漲的年代,還有些商機成長,例如進口車(稅金30%降至17.5%)、高級家電、高價電動機車、iphone,或是國外旅遊……等等。
是因為有錢人很多嗎?還是普通人因為買不起房子,就買些讓自己快樂的事物吧!

未來,或許資金再度來台炒作,房價可能再漲一波,台灣人民將和香港人一樣可憐,被高房價操控著生活,最終走上街頭也無解。

《房市有量才有價》

大約有一百萬個台灣人,共計額外持有約171萬8千多百戶住宅,這是自住持有一戶之外,額外持有的住宅數量。
(這數量不包含夫妻分開登記、子女登記的自住持有戶數。)
若以每戶基本500萬元(未計車位)的保守估計,額外持有的住宅,價值超過8.5兆元,甚至10兆元以上都有可能。

這麼龐大的金額投資在房地產,房市很容易就過熱,因為只要持有超過2年,「獲利的部份」就可以享有20%的優惠稅率,而且可扣除相關費用後再計算,再搭配低利率長期房貸,炒房的獲利的誘因,真是太吸引人了。
(當然不是持有2户以上的人都炒房,只是現行的稅率太容易炒房了。)

因此,若能降低非自住的投資量,就能夠降低房市的交易量,房市就會降溫,未來大多數年輕人就買得起,而且不會嚴重影響生活品質。

除非基本工資年年大漲,帶動薪資大漲,否則現有的房價大約要打6折,才會符合目前國人的平均負擔,也就是3人小家庭的房貸,房貸負擔約2萬元以內(20年本息均攤),生活品質比較不受影響。

<防止炒房,才有居住正義。>
針對投資客,提高交易稅並限制房貸限期,就可以造成量縮,長期緩跌到房價與收入的平衡點。

<專家都說投資客都縮手了啊!現在是剛性需求?>
沒錯,但專家沒有說投資客都在拋售,很多投資客口袋滿滿,在處理手中的物件時,慢慢來~反正利率低,政府也不打房,甚至可能會作多……。


利益與影響

有防止炒房的政策,才有居住正義,經濟才能穩定的發展。

【居住正義3步驟】~步驟1

調高房地交易稅,並限制房貸,讓投資客的利潤變差、資金緊縮,就可防止炒房。

訂定目標,讓超過2兆的房市交易額,在十年內緩慢的減少到一兆5仟億元以下,代表房地產價格將大幅降低,房租也會相對降低,沒有炒房的誘因之後,資金將流入其他產業,讓台灣經濟起飛,居住正義也會實現。


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