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提議內容或建議事項

一、提案名稱

高房租抑制與合理租金制度條例草案構想

二、提案目的

近年台灣住宅、店面及商用土地租金持續攀升，租賃價格形成機制過度依賴市場喊價、區域炒作、預期心理與資產集中持有者主導，致使住宅承租者居住負擔加重，商用承租者經營成本升高，中小型創業與一般家庭承受高度租金壓力。

現行制度多著重於租約保障、租金補貼與弱勢扶助，對於租金形成邏輯本身及多戶持有者對租賃市場之影響，尚缺乏更具體且可執行之約束機制。爰此，提出本政策草案，建立以銀行鑑價、折舊、養護成本及合理收益率為基礎之租金定價制度，並針對大量持有出租型不動產者設計抑制措施，以達成穩定租賃秩序、降低租金負擔、抑制炒租與保障基本居住及營業權益之政策目標。

三、問題背景說明

（一）租金形成機制失衡

目前各類出租不動產之租金，大多由房東、仲介或市場供需直接決定，常以周邊開價、區域行情、話題熱度或房價預期漲幅作為定價依據，致使租金與實際資產成本、屋況條件及合理報酬脫節。

（二）住宅與商用承租負擔沉重

對一般家庭而言，住宅租金已成每月固定支出中最主要項目之一；對商用店面及承租用地經營者而言，高租金更直接墊高營運成本，壓縮創業空間與中小企業生存條件。

（三）多戶持有者加劇租賃市場失衡

當特定自然人、法人或投資型持有人掌握較大量出租資產時，容易藉由規模與區域優勢，形成租金上揚壓力，並使市場租賃價格逐步脫離一般承租能力。

（四）現行政策偏重補貼，對價格源頭調控不足

現行政策雖可透過補貼降低部分租客負擔，但若租金定價機制未調整，補貼效果易遭市場租金上漲所抵銷，難以從根本抑制高租金問題。

四、政策目標

本提案擬達成以下目標：

建立可檢驗、可比較、可管理之租金定價制度。
抑制房東或持有人僅依市場喊價任意訂定租金。
保障住宅承租人、店面承租人與商用用地承租人合理租賃權益。
抑制多戶持有出租型不動產所造成之炒租與壟斷現象。
使租賃市場價格回歸資產價值、折舊成本與合理收益。
建立透明租賃申報與監管機制，提升政府治理能力。

政策主張

（一）建立「合理租金核定制度」

各類不動產出租價格不得單純依市場價格、周邊開價或房東主觀期待任意訂定，應以銀行鑑價結果作為核心基準，並綜合折舊、養護成本、必要稅費及合理收益率，核定租金上限。

（二）租金定價應採用途分類管理

依出租用途不同，區分為：

民用住宅承租
商用店面承租

商業或營業用地承租
並依其不同性質、收益能力、使用目的與社會影響，設置不同合理收益率上限與調整規則。

（三）不得以市場價格作為唯一租金依據

房東或持有人不得以「附近行情」、「近期房價上漲」、「商圈熱度」、「捷運題材」、「有人願意出更高價格」等理由，作為超出法定合理租金上限之定價依據。

（四）建立租賃登錄與租金核備制度

所有出租型不動產於出租前，應完成租金申報、用途申報、屋況資料登錄及鑑價依據登錄；達一定坪數、總價或租金門檻者，應由主管機關核備後始得出租。

（五）對多戶持有人設置加強抑制機制

若持有人名下供出租之住宅、店面、商用不動產或營業用地合計超過三間，應視為對租賃市場具有較高影響力，適用加重持有成本、租金上限強制適用、資訊揭露與空置管理等措施。

六、具體制度設計

（一）合理租金計算原則

建議公式如下：

每月可收租金上限 =〔銀行認定合理價值 × 年合理收益率 ÷ 12〕＋每月必要養護成本＋法定稅費分攤－折舊調整

1. 銀行認定合理價值

由公股銀行或經政府認可之金融機構、不動產鑑價體系進行鑑價，不採市場開價或房東自行主張價格。

2. 年合理收益率

由主管機關依使用類型、區域等級、屋況、用途別公告合理收益率區間。

3. 必要養護成本

包括但不限於管理費、公共設備維護、定期修繕準備金、保險費及必要法定檢查費用。

4. 折舊調整

建物屋齡、設備老化、使用耗損、裝修陳舊及品質下降，均應反映於租金調降機制，不得將老舊房屋以新成屋標準收租。

（二）用途別合理收益率建議區間

1. 民用住宅

以保障居住權為優先，建議年合理收益率採較低標準。

2. 商用店面

考量商業活動需求及營業用途，可高於住宅，但仍應設上限。

3. 商業或營業用地

依是否具基礎設施、使用強度、區位條件及法定使用限制，再作分級管理。

（三）定價實例說明

例如店面35坪，經銀行鑑價合理價值為新台幣5,000萬元，如依政府公告商用店面合理收益率及養護成本試算，其月租金上限可核定為約新台幣5萬元。
其政策精神在於，租金應反映資產合理報酬，而非任由市場情緒或資產持有人預期任意墊高。

、超過三間出租型不動產持有人之抑制對策

（一）累進持有成本制度

自然人或法人名下供出租之住宅、店面、商用不動產或營業用地合計超過三間者，應採累進加重之持有成本制度，以提高大量持有之社會成本。

（二）強制適用法定租金上限

名下超過三間者，不得僅以申報方式處理，應全面強制適用法定合理租金上限機制，不得自由喊價。

（三）空置管理與懲罰機制

名下超過三間者，如有不動產連續空置達一定期間，應加徵空置附加負擔，並限期提出出租或使用計畫，以避免囤房、囤店面、囤地待價而沽。

（四）資訊揭露義務

大量持有人應揭露：

實際持有數量
出租中與空置中比例
實收租金
關係人及法人持有關聯
是否有拆分規避管理情形
（五）限制優惠資格

名下供出租型不動產超過三間者，不得再適用任何以居住正義、青年成家、承租支持為目的之優惠貸款、減稅或租賃獎勵。

（六）租金年度漲幅限制

超過三間者，其新約或續約租金之調整幅度應受年度上限管理，不得藉規模優勢持續推升租金。

（七）反規避條款

如透過親屬、法人、借名登記、分戶切割、拆分契約等方式規避三間門檻者，應採實質認定、合併計算，並加重與以三倍或之上處罰。

八、申報、審查與執行機制

（一）主管機關

建議由中央主管機關統一訂定制度原則，地方政府負責執行、審查、稽核與裁罰。

（二）租賃申報內容

出租人應申報：

不動產標的基本資料
使用用途
坪數、屋齡、設備狀況
銀行鑑價結果
預定租金與租期
修繕及管理成本
（三）審查制度

達一定金額、坪數、用途或持有數量者，應經主管機關審查或核備後始得出租。

（四）稽核制度

主管機關得定期或不定期抽查租約、資產登錄、租金申報與實際收租情況，必要時得要求出租人提出相關證明文件。

九、罰則建議

（一）超收租金之處理

超出核定上限所收取之租金，應命返還承租人。

（二）行政罰鍰

違反法定租金上限、虛報成本、拒絕申報、規避審查或隱匿持有數量者，處以一定金額三倍或以上之罰鍰，並得按次處罰。

（三）重大違規處置

情節重大者，得採取：

1. 限期改善
2. 公開揭露違規資訊
3. 停止其新增出租登錄資格
4. 追繳不當利益
5. 移送相關機關進一步查處
6. 以銀行鑑價價格強制收繳此不動產

利益與影響

預期效益

（一）穩定租賃市場秩序

建立制度化租金計算標準後，可降低市場任意喊價及不透明定價情況。

（二）降低住宅與商業承租負擔

一般家庭之居住支出與中小經營者之固定租金支出，可望逐步回到合理範圍。

（三）抑制炒租與囤租現象

透過多戶持有抑制機制與空置管理，可減少藉持有大量資產操控租金之情形。

（四）提升政策透明與社會信任

公開合理租金區間與強制申報制度，有助租賃市場資訊透明化，降低租賃糾紛。

（五）使補貼政策更有效

當租金上漲受到控制時，政府各類租金補貼或青年支持方案之政策效果將更能真正落在承租人身上。

 

可能面臨之爭議與配套建議

（一）契約自由爭議

本制度可能被認為限制出租人契約自由，故政策論述上應明確定位為：
基於保障居住權、商業穩定與租賃秩序之必要價格管理制度。

（二）鑑價與實際商業價值差異

商用不動產實際收益條件不一，建議採取「銀行鑑價為主、用途及區域分級調整為輔」之制度，以避免過度僵化。

（三）規避行為風險

應同步建立反拆分、反借名、反假成本灌水及反變相收費之條文，以防制度遭規避。

（四）行政執行量能問題

建議先由高租金熱區、特定商圈及持有超過三間者優先納管，再逐步擴大適用，以提高制度可行性。

 

結論

本提案認為，高房租問題之核心，不僅在於租客支付能力不足，更在於租金形成機制長期缺乏成本邏輯與公共規範，並受大量持有者與市場預期共同推升。為有效抑制高租金、高房租及租賃市場失衡現象，應建立以銀行鑑價、折舊、養護成本及合理收益率為基礎之租金上限制度，並針對持有超過三間出租型不動產者採取累進抑制措施，以導正租賃市場秩序，保障居住與經營基本權益，並促進整體社會公平與經濟穩定。