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提議者阿賢

房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價

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提議內容或建議事項

 

以目前台灣房地產而言,出現跟世界不同步的地方,那就是公設坪數列入計價坪數的部分

先申明

這裡討論的實坪制->權狀一樣要列出公設坪數->因為公設坪數影響到後續管理費繳交的問題

 

實坪制(公設不計價)不等於未來建案都無公設(沒電梯),請有這種想法的人自己多爬文,而且前言已經提了世界各國多採此制度,但世界各國的新建案一樣有電梯,請你放心

 

 

範例

以現行規定來看,買賣房子時,假如遇到一個公設比約33.33%的建案

權狀坪數15坪 主建物(實際室內面積)10坪 公設5坪 賣1500萬

虛坪制(現行制度):

公設算進去,那就是1500萬 / 15坪(主建物10坪+公設5坪) = 100萬/坪
實坪制(希望改進):

就只算實坪,那就是1500萬 / 10坪(主建物10坪) = 150萬/坪

兩種計價基礎 帳面每坪就差了50萬

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用一個生活上的例子舉例,你去超商買果汁

以前沒規範

不管是濃縮還原果汁、現打果汁、或無果汁含量飲品

都稱為"果汁"

現在買果汁須明確標示 無果汁、添加果蔬汁含量百分之?%以上

因為政府有監督責任讓你知道你自己到底喝了甚麼?

是真的果汁?還是還原果汁?又或是色素糖水根本不能稱果汁?

 

所以請政府強制規範讓我們知道實際真正一坪的房價讓資訊公開透明也沒有錯吧?!

而且雨遮都已經確定修法不計價了公設比灌水問題是不是也該順便改革?

政府可趁雨遮登記改革時順勢推動公設比不列入銷售坪的實坪制計價辦法

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有的人看不懂上面的例子,再舉一個實務上的例子

同時買一 個40坪,每坪50萬,公設比30%與40%的案子,實際房價能差多少?

 

買一個權狀40坪的建案 公設比30%

主建物28坪 公設12坪 ,每坪房價50萬,總價2000萬

虛坪制:總價/目前權狀面積(主建物+公設)

=2000/40=每坪單價50萬---被稀釋的單價

實坪制:總價/主建物(未來目標跟雨遮一樣登記但不計價)

=2000/28=71.428萬

 

這時候換一個公設比40%的案子

一樣權狀40坪,但主建物剩24坪,公設16坪,總價一樣2000萬

虛坪制:總價/目前權狀面積(主建物+公設)

=2000/40=每坪單價50萬---被稀釋的單價

實坪制:總價/主建物(未來目標跟雨遮一樣登記但不計價)

=2000/24=83.333萬

 

上面這個例子要說如果公設比列入計價坪數,實務上

實際房價其實是 71.428萬/坪  跟  83.333萬/坪

消費者常常被誤導,高估自己的還款能力,付昂貴房價買到比心中期望還要小的房子

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最後還原成實坪制計價後

可以立即反應飆漲的房價,相對的也能立即修正房價,加速房價調整時間

舉例來說

現行制度[虛坪制]公設30%一坪50萬的房子漲10%=>房價變55萬

漲價幅度5萬

未來[實坪制]公設30%一坪50萬的房子漲10%到55萬

原本實際房價50萬/0.7=71.42萬

上漲後的房價55萬/0.7=78.57萬

真正的漲價幅度7.15萬(真實數字比目前大家所知的還要大)

 

 

 

 

 





利益與影響

 

變更為實坪制後,可以避免建商以拉高公設比的方式進行房價稀釋(房價灌水)誤導民眾真實房價因為多數民眾不知道自己真購屋的單坪房價

你實際買的一坪是150萬,但建商跟代銷或房仲都說是100萬,存在認知落差

看新聞在比較各國房價時可以更準確比較,因為台灣的房價是虛坪制,國外大部分都是實坪制

計價單位(滷蛋比雞腿)不一樣,有比較的盲點

 

例如常可以看到某些建商發言台灣的房價跟日本東京比算便宜了?!

但是日本東京是實坪制計價

而台灣依舊是虛坪制計價,所以台灣真實的房價未必比日本東京便宜

 

 

變更計價方式,不是刻意打房的手段,而是讓買賣更透明,減少建案被建商灌水的機會,試想你真的需要住在公設比35%以上的社區嗎??

 

有多少公設其實你根本不需要但是建商硬加給你,因為多蓋多賺?!

有人可能認為只要壓計算機就能算出來了,但台灣這種特殊的計價基礎,已經造成各大建商開始規畫出一些公設比爆高的建案

 

擔心房價暴跌的人也不必擔心,因為現在還是總價市場,如果你當初總價買2000萬

/40坪,公設比30%,原本單價50萬/坪,你不賠錢賣,那就是漲到71.428萬,沒人叫你買2000萬,賣2000萬以下吧?

就算市場因為行情影響崩跌,套一句老話,不賣最大,自住無敵,不是嗎?

公設的多寡回規產品價值也就是實坪制價值,讓房價邁向正常的軌道,希望大家認同覆議

 


相關連結

權責機關

主辦單位 內政部 

  • 361關注

機關回應

  • 回應日期

    2017-09-29

  • 回應機關

    內政部


分析說明

一、我國相關法規尚無實坪制之規定。經查依現行民法第799條規定,區分所有建物係包含專有部分(包括主建物與附屬建物)與共有部分(俗稱公設)。本案提議人阿賢君建議揭露「實坪價格」部分,經向該君釐清及行政院唐鳯政務委員與張芳睿專案顧問106年9月1日召開開放政府聯絡人第17次協作會議討論,民眾建議之實坪價格之定義,係指房地產交易價格不包含共有部分及附屬建物(如陽臺)之價格,而僅依主建物面積計價。

二、本部目前「不動產交易實價查詢服務網」(即實價登錄網站)已揭露各筆買賣交易資訊之總價、車位價格、土地移轉面積、建物移轉面積(含主建物面積及附屬建物面積)、車位面積及每坪單價等詳細資訊。該交易單價之計算係依目前市場上習慣作法,即是以建物總面積計算(含主建物+附屬建物+共有使用部分):

交易單價=(房地交易總價-車位價格)/(建物移轉總面積-車位面積)

三、針對不動產廣告查處部分,依公平交易法規定,就事業所為廣告並無事前審查機制,故無從強制規範廣告標示事項加以管理,公平交易法僅針對違法行為加以禁止,亦即當廣告行為涉有不實、誤導致侵害、影響他人權益之情事時,始依法予以查處。


研商辦理情形

一、與提議人確認訴求情形:

本部於106年8月1日以電話訪談方式聯繫提議人,釐清其問題及期待之解決方式,經本部作成紀錄後,提議人阿賢於106年8月14日確認。

二、協作會議研商情形:

行政院唐鳳政務委員及張芳睿專案顧問於106年9月1日召開開放政府聯絡人第17次協作會議,邀集提議人、附議人、相關主管機關及民間團體等共同與會。協作會議逐字稿請詳閱https://pdis.nat.gov.tw/#/how-we-work/tracks


參採情形

議題一:實價登錄網站揭露實坪(以主建物面積計算)之房屋買賣每坪單價。

回應內容:本部已納入研議。

說明:為提供多元之交易資訊,本部將參考民眾建議,研議於前開系統中增加交易單價資訊。

 

議題二:強制規範建商於銷售廣告中標示房屋每坪單價。

回應內容:本部將會同公平交易委員會研議不動產開發業之不動產銷售廣告揭露每坪單價及其計算說明等事宜。

說明:本部已訂於106年9月30日召開會議,並邀集行政院、行政院消費者保護處、公平交易委員會、財團法人中華民國消費者文教基金會及不動產相關業者共同研商。


後續推動規劃

一、本部將研議評估於實價登錄揭露民眾建議之交易單價及增加主建物面積占建物移轉總面積之比例之可行性。

二、不動產銷售廣告揭露每坪單價及其計算說明部分,將評估其可行性後再配合辦理後續相關事宜。

  • 回應日期

    2017-08-31

  • 回應機關

    內政部


分析說明

在正式回應前,本部已與提議人聯繫釐清相關訴求,釐清訴求之過程說明並已公開於附加檔案中。

 

另為讓大家更瞭解本案背景,本部已整理相關資料於下列簡報中,提供各界參考。至於提議人訴求之參採情形,本部將於106年9月29日前正式回應。

 

點擊閱讀投影片

 

再次感謝提議人及所有關注此議題的朋友!

  • 回應日期

    2017-08-14

  • 回應機關

    內政部


分析說明

各位關心本提議的網友好:

 

為研商本案後續政策方向,唐鳳政委訂於今(106)年9月1日(星期五)上午10時召開工作坊,除邀請提議人外,亦歡迎關心此案的附議人出席會議,特此公告,開放報名。

欲報名出席者,請填寫google表單(連結:https://goo.gl/forms/3dLC8uAFja86NdTw1),我們將取先報名之5位附議人出席。

 

另有以下事項請注意:

報名時間:自即日起至8月21日(星期一)下午5時為止。

報名資格:有參與連署「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」之附議人

報名方式:為審核是否有參與該案連署,請務必正確填寫登入公共政策網路參與平台之信箱。

 

報名成功後,我們將於8/25前寄發郵件通知,再請留意您的信件。(若未報名成功,將不另行通知)

  • 回應日期

    2017-08-03

  • 回應機關

    內政部


分析說明

感謝提議人阿賢及所有關注此議題的朋友,本部已接收到各位的連署,根據「公共政策網路參與實施要點」第8點規定,本部須於2個月內(106年9月29日前)具體回應。目前本部初步規劃之辦理時程如下:

1、問題釐清:於106年8月17日前,以電子郵件或電話方式聯繫原始提議人,釐清並確認提議內容。

2、資料提供:於106年9月1日前,公開議題相關資料。

3、討論研議:於106年9月22日前,進行研析及可行性評估,必要時召開會議徵詢意見。

4、正式回應:於106年9月29日前,將本部正式回應在平台上公開。

再次感謝提議人及所有關注此議題的朋友!


研商辦理情形

將於106年9月29日前發布正式回應時說明。


參採情形

將於106年9月29日前發布正式回應時說明。


後續推動規劃

將於106年9月29日前發布正式回應時說明。

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