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以目前台灣房地產而言，出現跟世界不同步的地方，那就是公設坪數列入計價坪數的部分

先申明

這裡討論的實坪制->權狀一樣要列出公設坪數->因為公設坪數影響到後續管理費繳交的問題

 

實坪制(公設不計價)不等於未來建案都無公設(沒電梯)，請有這種想法的人自己多爬文，而且前言已經提了世界各國多採此制度，但世界各國的新建案一樣有電梯，請你放心

 

 

範例

以現行規定來看，買賣房子時，假如遇到一個公設比約33.33%的建案

權狀坪數15坪 主建物(實際室內面積)10坪 公設5坪 賣1500萬

虛坪制(現行制度):

公設算進去，那就是1500萬 / 15坪(主建物10坪+公設5坪) = 100萬/坪
實坪制(希望改進):

就只算實坪，那就是1500萬 / 10坪(主建物10坪) = 150萬/坪

兩種計價基礎 帳面每坪就差了50萬

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用一個生活上的例子舉例，你去超商買果汁

以前沒規範

不管是濃縮還原果汁、現打果汁、或無果汁含量飲品

都稱為"果汁"

現在買果汁須明確標示 無果汁、添加果蔬汁含量百分之?%以上

因為政府有監督責任讓你知道你自己到底喝了甚麼?

是真的果汁?還是還原果汁?又或是色素糖水根本不能稱果汁?

 

所以請政府強制規範讓我們知道實際真正一坪的房價讓資訊公開透明也沒有錯吧?!

而且雨遮都已經確定修法不計價了，公設比灌水問題是不是也該順便改革?

政府可趁雨遮登記改革時順勢推動公設比不列入銷售坪的實坪制計價辦法

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有的人看不懂上面的例子，再舉一個實務上的例子

同時買一 個40坪，每坪50萬，公設比30%與40%的案子，實際房價能差多少?

 

買一個權狀40坪的建案 公設比30%

主建物28坪 公設12坪 ，每坪房價50萬，總價2000萬

虛坪制:總價/目前權狀面積(主建物+公設)

=2000/40=每坪單價50萬---被稀釋的單價

實坪制:總價/主建物(未來目標跟雨遮一樣登記但不計價)

=2000/28=71.428萬

 

這時候換一個公設比40%的案子

一樣權狀40坪，但主建物剩24坪，公設16坪，總價一樣2000萬

虛坪制:總價/目前權狀面積(主建物+公設)

=2000/40=每坪單價50萬---被稀釋的單價

實坪制:總價/主建物(未來目標跟雨遮一樣登記但不計價)

=2000/24=83.333萬

 

上面這個例子要說如果公設比列入計價坪數，實務上

•  建商只會說房價一樣都是每坪50萬

但實際房價其實是 71.428萬/坪  跟  83.333萬/坪

• 公設30% 你每坪付了71.428萬
• (或是你用現在虛坪制當作你花了600萬買公設?!)
• 公設40% 你每坪付了83.333萬
• (或是你用現在虛坪制當作你花了800萬買公設?!)

消費者常常被誤導，高估自己的還款能力，付昂貴房價買到比心中期望還要小的房子

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最後還原成實坪制計價後

可以立即反應飆漲的房價，相對的也能立即修正房價，加速房價調整時間

舉例來說

現行制度[虛坪制]公設30%一坪50萬的房子漲10%=>房價變55萬

漲價幅度5萬

未來[實坪制]公設30%一坪50萬的房子漲10%到55萬

原本實際房價50萬/0.7=71.42萬

上漲後的房價55萬/0.7=78.57萬

真正的漲價幅度7.15萬(真實數字比目前大家所知的還要大)

 

 

 

 

 

利益與影響

 

變更為實坪制後，可以避免建商以拉高公設比的方式進行房價稀釋(房價灌水)來誤導民眾真實房價，因為多數民眾不知道自己真購屋的單坪房價

你實際買的一坪是150萬，但建商跟代銷或房仲都說是100萬，存在認知落差

看新聞在比較各國房價時可以更準確比較，因為台灣的房價是虛坪制，國外大部分都是實坪制

計價單位(滷蛋比雞腿)不一樣，有比較的盲點

 

例如常可以看到某些建商發言台灣的房價跟日本東京比算便宜了?!

但是日本東京是實坪制計價

而台灣依舊是虛坪制計價，所以台灣真實的房價未必比日本東京便宜

 

 

變更計價方式，不是刻意打房的手段，而是讓買賣更透明，減少建案被建商灌水的機會，試想你真的需要住在公設比35%以上的社區嗎??

 

有多少公設其實你根本不需要但是建商硬加給你，因為多蓋多賺?!

有人可能認為只要壓計算機就能算出來了，但台灣這種特殊的計價基礎，已經造成各大建商開始規畫出一些公設比爆高的建案

 

擔心房價暴跌的人也不必擔心，因為現在還是總價市場，如果你當初總價買2000萬

/40坪，公設比30%，原本單價50萬/坪，你不賠錢賣，那就是漲到71.428萬，沒人叫你買2000萬，賣2000萬以下吧?

就算市場因為行情影響崩跌，套一句老話，不賣最大，自住無敵，不是嗎?

讓公設的多寡回規產品價值也就是實坪制價值，讓房價邁向正常的軌道，希望大家認同覆議