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提議內容或建議事項

動機：

1. 房價所得比過高（如台北市15倍、新北市12.7倍）遠高於新加坡和東京（4-5倍） 和開發中國家建議值（3-6倍）。
2. 普遍年輕人買不起房更不敢生育
   a. 舉例：
       22歲畢業省吃撿用存到30歲好不容易存到頭期款，卻要在人生最巔峰的30歲~60歲還30年房貸，更別說車貸結婚養小孩。
   b. 影響結果：
       普遍國人收入都拿去繳房貸，消費力下降，造成經濟衰退與少子化的惡性循環。
3. 新創產業投資意願低
   a. 原因：
       i. 創業失敗率大約99%。
       ii. 投資房地產幾乎不會失敗且報酬率高。
   b. 造成影響：
       造成台灣產業無法創新, 薪資水準過低, 有能力的人口外移。
4. 避免房地產泡沫化
   a. 現況：
       i. 銀行不斷放貸、拉長房貸期限、建商貸頭期款給買家。
       ii. 銀行與建商再用利息與所得繼續蓋繼續放貸。
   b. 可能影響：
       儼然就是龐氏騙局，最終只會引來房地產泡沫化。

目的：

1. 使高房價所得比之都市區之房價下跌至正常值（可參考國際建議值5.1）。
2. 主動戳破泡沫已避免日後房地產泡沫持續過大而毀滅性的破裂。
3. 提高房屋持有成本促使過多房屋（使用面積）之持有者釋出房屋至市場。
4. 提高持有成本避免過多的社會資金投入房地產，而可以將資金投入產業的創新與提昇。

相關政策：

1. 房屋稅
   a. 法規：
       i. 自住稅率全國皆1.2%
           即1.2%乘以公告地價（約市價20%）。
       ii. 非自住稅率1.5%~3.6%，由地方政府各自制定
           雖地方政府得自行調整30%（3.6%*1.3），但即使調整，最多也只有4.68%的公告地價（大約是市價乘0.2），且目前沒有任何一個地方政府調整過30%。
   b. 問題：
       i. 以公告地價為基準而不是公告現值（相差約80%）。
       ii. 非自住認定困難
           1. 空屋會被認定成非自住，但空屋認定困難
           2. 房東不會自行申報是非自住
           3. 租客不敢報稅
               a. 原因：
                   i. 因房東可於下期租約以任何形式之名目增加租金
                   ii. 現行申報房租有上限12萬的限制
                       1. 上限12萬本身就有瑕疵，12萬乃預設租金每月約1萬元，與高房價所得比之地區有極大落差。
                       2. 12萬也與個人基本扣除額相等。
               b. 小結
                   租客沒有必要因為一年幾百、幾千塊錢冒著會被加租的風險
       iii. 舉例來說
           如果我在台北有3間各3000萬的房子，且
           1. 如果三間都被認定成非自住（如果認定問題能解決的話）
               a. 30,000,000*0.2（公告地價大約為公告市值20%）*0.036， 一年房屋稅大概是21萬6。
           2. 如果我不讓我的房客繳報稅（大部分的情況）
               a. 30,000,000*0.2*0.012，一年房屋稅大概7萬2，一個月大概6000。
   c. 結論：
       綜合以上我不認為在這個高房價所得比的地區（台北）擁有三間各3000萬房的人，課徵這點零頭（何況還有租金收入），可以有效抑制房價所得比。
2. 房地合一稅
   a. 現行法規：
       i. 針對交易課徵10~45%淨所得（房地收入-(成本+費用+依土地稅法計算之土地漲價總數額)）
   b. 現行狀況與問題：
       i. 能降低炒房獲約
           1. 造成短期房價緩漲，但離房價下跌有很大一段距離
               a. 若說短期內有修正也只是反應原先過熱到誇張的房價短期修正而已，對過高的房價所得比並無顯著影響（緩漲不等於下降）。
       ii. 免稅或退稅之漏洞
           1. 掛戶籍六年後淨所得400萬以下免稅
           2. 重構退稅的後門
               a. 可用本人、配偶、受扶養的直系親屬之名義，每個人頭（戶籍需遷入）可於五年內炒作一次（小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋比例退稅）。
           3. 故炒房投機客只要了解重構退稅的機制則現有機制對房價影響也不大
       iii. 老闆若以法人名義或是法人炒作，仍只有 20%稅率。
   c. 結論
       i. 此法規在2016年通過至今年季房價走勢不降反升
       ii. 自然人：
           即使非自住兩年以上（投資客可配合最高三年寬限期）只需繳淨獲利之20%（獲利仍有80%）之稅賦，且兩年內再炒下一間還能全額退稅或比例退稅。
       iii. 法人：
           只須繳淨獲利20%之稅賦，法人炒房也只是少賺一點而已。
       iv. 綜合以上，此法規只能抑制小部份房市交易，目前只能造成緩漲（投資獲利下降），房價仍然再漲，談不上抑制房價所得比。
3. 土地徵值稅
   a. 問題：
       土地徵值稅行之有年且繳稅部份可於房地合一稅中扣除
   b. 結論
       只論土地增值稅這數十年來房價只有越來越高，故本身無法抑制房價所得比，即使配上房地合一稅，也已經被包含在房地合一稅中（可於房地合一稅中扣除），根據房地合一稅結論，此法規也無法有效抑制房價所得比。

主張：

1. 新增一項新稅法（基於以上原因，不更改房屋稅、房地合一稅、土地徵值稅）解決現有法規問題
   a. 房屋稅：
       以戶為單位，由中央給出框架，地方實施，地方政府礙於政黨或地方財團考量並無法有效抑制房價所得比，即使地方多徵30%（4.68%）也無法有效抑制房價所得比。何況在現行制度下仍有一些問題（認定自住/非自住、以公告地價為基準課徵），且各縣市都會有影響（無法區分高房價所得比地區及其比例）。
   b. 房地合一稅：
       針對短期交易獲利課稅，若不考慮退稅和寬鬆的問題，也只能緩漲房價或維持房價，並不能有效抑制房價所得比。
   c. 土地增值稅：
       併入房地合一稅扣除。
   d. 故此稅法應由中央明定公式，地方政府執行，並避免每四年可能就更動一次。
2. 於過高房價所得比（如：認為合理所得比為七倍）之都市區課徵累進制使用面積稅
   a. 定義各縣市人均使用面積（單位：坪數）
       (因網頁問題無法顯示公式, 請見附件PDF)
   b. 自然人
       i. 於超過人均使用面積一倍內：均按0.5%
       ii. 於超過人均使用面積一倍至兩倍：均按1%
       iii. 於超過人均使用面積兩倍至三倍：均按2%
       iv. 於超過人均使用面積三倍以上：均按4%
   c. 法人
       i. 可依據登記用途乘以員工比例
           1. 辦公室：乘上該辦公室登記員工人數
           2. 商場：以登記所有商家之員工總數加總
           3. 建商空屋：成屋後三年開始課稅
           4. 工廠：原則上應於工業區而非都市區，若於都市區則以工廠員工人數加總
       ii. 於超過人均使用面積一倍內：均按1%
       iii. 於超過人均使用面積一倍至兩倍：均按2%
       iv. 於超過人均使用面積兩倍至三倍：均按4%
       v. 於超過人均使用面積三倍以上：均按8%
   e. 稅金算法
       (因網頁問題無法顯示公式, 請見附件PDF)
   f. 排除因不可抗力因素無法使用之標的（如訴訟中無法變賣和居住）

(因字數限制及網頁問題, 舉例說明, 公式, 試算等詳細訊息請參考附件PDF)

利益與影響

疑慮：

1. 建商：政府不應插手房價，應讓房價回歸市場機制
   a. 同意房價主要應由市場機制所控管，但在房價所得比高到遠超過健康的倍率時（2019年國際研究顯示5.1倍以上不適合一般人所能負擔）政府應插手抑制不健康的房市。
2. 若以房屋現值為基準，則現行房屋現值每一年評定一次外，還需再細分區域。
3. 限制人民居住權
   a. 限制基準50坪人均使用面積遠高於政府規定，且並非限制人民居住權，而是針對在房價所得比過高之都市區﹔參考人均使用面積等方式，針對超出的面積課徵累進制使用面積稅。
4. 為何限制都市區
   a. 限定都市區乃為排除各地方政府發展較慢之地區（如新北市板橋區和新北市石碇區）
   b. 都市區以都市區域計畫法定義
5. 使用公告現值為基礎而非公告地價會有什麼問題？
6. 公式參考相關指數會不會過於複雜？
   a. 現今土地增值稅等稅收，其計算時也有參考物價指數等等，故徵收此稅時，也可參考房價所得比或人均使用面積等統計來計算。唯還需有完整的評量、審核、制定等相關機制。
7. 為何是針對七倍以上房價所得比？
   a. 這可以討論，七倍是根據建議房貸為收入之三分之一來算，個人認為房貸為收入三分之一時還能維持一定的生活品質。若以三分之一來算，房價所得比七倍平均約二十一年可以還完房貸。
8. 稅率是否過重？
   a. 過高的稅金也反應著過高的房價所得比，若房價有合理的修正，稅金也會以倍數下降。
9. 針對商場的部份需進一步試算稅收。
10. 會不會有重複課稅的問題？
    a. 若房屋稅定義為針對不動產的產值進行量能課稅
    b. 針對居住使用面積進行課稅應是不同概念？
11. 是否違反量能課稅原則？
    a. 根據立法院解釋針對財產（房地產）之量能課稅原則為：「非以所有權之持有作為課稅之衡量標準，而是所有權之收益（孳息）能力課稅」。個人認為此稅法乃針對使用面積課稅並非針對財產課稅（亦即若房屋承租他人，且租客遷入戶籍時，租客仍可作為扣除額部份，故並非針對計有財產課稅）。此外根據立法院解釋納稅者保護法第五條後段及第六條：「同屬非以財政收入目的，而係以經濟、社會、環境等特殊政策目的而為之租稅特別負擔或租稅優惠，以實現管制或鼓勵之國家政策，難免有違量能平等原則，而需以比例原則加以違憲審查。」。若此法基於降低房價所得比、實現公民居住正義、避免房地產泡沫化等原則，意在讓房市回歸健康市場，仍有審查價值。