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年計畫經費

0(千元)

落後原因分析

無

機關因應對策

無

年度目標

為達到「建全地價查估制度，核實反映價值」、「重塑實登資料型態，深化資料應用」、「建構決策支援體系，掌握市場脈動」之三大目標，本計畫設定六大策略為「檢討估價法令導入科學化查估」、「擴大模型應用及精度」、「精進實價登錄申報制度」、「加強資料可用性及正確性」、「深化資訊透明度」、「建立可供決策之不動產指標」，以下說明各項策略推動方式：（一）策略一：「檢討估價法令導入科學化查估」1、法令檢討及制定依前期計畫成果，未來地價查估制度將結合現行區段地價制、地價基準地制度及電腦大量估價模型，用以估計全國各宗土地之價格，其結果將更貼近不動產市價價格，也能反映各宗地個別條件的影響，如何將新制度法制化，並與現行規定相容，仍需進一步研究。又現行與不動產估價技術有關之規定有「地價調查估計規則」、「土地徵收補償市價查估辦法」、「不動產估價技術規則」等，配合地價查估新制之推行，應研議如何整合各項法令規定，以避免不同法間相互扞格，造成執行困難。2、分期分區導入將電腦大量估價模型導入現行公部門作業需耗費相當人力，且影響甚巨，因此規劃以分期分區試辦方式，分3年讓各直轄市、縣市政府地價人員熟悉地價查估新制作業流程，以利未來正式推行。3、培育資料處理人才電腦大量估價為一綜合學科，除不動產估價專業知識外，還需統計、大數據分析（Big Data）、地理資訊系統（GIS）等跨域知識，而且目前公部門之地價人員雖有不動產估價專業知識，但是缺乏其他訓練，因此為使電腦大量估價得以永續辦理，需培養公部門專業人員，藉由本計畫，將辦理教育訓練及講座，提升地價人員跨域專業知識及資料處理能力。（二）策略二：「擴大模型應用及精度」1、建立特殊交易型態模型現已建置之模型對於特殊土地估計結果仍不甚理想，因此應按特殊土地之特定影響地價因素，單獨建置模型，例如針對農業用地，以影響農業用地價格之變數，建置模型，以估計農業用地價格，藉此可以擴大模型應用的範圍，使模型之估計結果更符合不動產市場現況。2、加入空間分析由於不動產價格是散布在空間每個土地或建物之價格，所以運用地理資訊系統以及統計分析，來解釋不動產價格於空間之關係，此種行為即為空間分析。透過空間分析的方法，能進一步針對模型殘差再予以檢討分析，提升電腦大量估價模型的精度，也能反映出不動產價格分布空間關係。3、各種變數再進化內政部於建置電腦大量估價模型時係採用特徵價格法及類神經網路法，影響地價的因素則為建置模型時重要的「變數」，前期計畫中已運用實價登錄資料、地籍資料、地理資訊系統及其他公務資料庫找出各項變數，但因資料品質受限，仍有些變數之資料不完整，因此本計畫中將再運用機器深度學習、資料人工補完之成果，提高資料欄位正確性，以使電腦大量估價模型精度提升。（三）策略三：「精進實價登錄申報制度」1、預售屋制度精進110年1月27日總統公布「平均地權條例」第47條、第47條之3、第81條之2、「地政士法」第26條之1、第51條之1及「不動產經紀業管理條例」第24條之1、第29條修正條文，將不動產成交案件門牌、地號完整揭露、預售屋銷售前報備查、全面納管且即時申報成交資訊、增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰責，並納入預售屋資訊與買賣定型化契約及紅單交易管理之規定，經行政院110年5月21日院臺建字1100015199號令定自110年7月1日施行。本次修法重點為預售屋資訊之備查及申報制度的改變，僅是揭開預售屋市場上初步的資訊，並未完整將市場運作情形揭露，建商或有心人仍可運用各種制度上之漏洞影響市場價格，例如利用預售屋契約解約或換約創造市場價格等，因此為使預售屋申報制度更臻完善，仍需持續研究，同時配合已申報預售屋成交資料分析統計及發布方式的研議，可使預售屋市場資訊更加透明化，避免人為的哄抬炒作。2、租賃申報及資料研究整合租賃實價登錄及租賃住宅服務業管理系統，強化線上申報系統功能，並簡化檢討租賃案件申報流程、申報欄位及提供資料方式。同時以租賃實價登錄資料與地籍資料為基礎，並整合行政部門握有之包租代管案件、租金補貼申請案、租金收入所得申報等租賃資訊與其他公務資料庫，統一資料必要欄位，進行資料校正與清理後，使資料樣態具一致性，納入整合為租賃資料庫，以資料倉儲概念擴大租賃案件資料量，提高其正確性，俾進行相關統計及應用分析。（四）策略四：「加強資料可用性及正確性」1、地籍資料優化實價登錄資料係由不動產價格資訊及地籍資料所組成，前者由申報義務人填寫，後者為各直轄市、縣(市)政府地政機關之土地及建物登記資料（即地籍資料）。現行地籍資料係採土地及建物分開登記，但於不動產市場交易時，土地及建物多一併交易，因此建置電腦大量估價模型時，應將土地及建物資料合併，產製變數後，以利模型建置，因此為使合併後資料正確，應透過增加新欄位以利勾稽；同時也利用新增註記之方式以辨識地籍資料內容，避免產製不動產估估價資料時，發生資料錯誤之情形。2、線上線下整合內政部於107年開始即利用地理資訊系統技術，由程式自動運算取得建置電腦大量估價模型所需之變數，如土地形狀、寬深度、臨路情形、路寬、使用分區等；也利用其他公務資料庫增加變數內容，如建使照資料、社區大樓資料、容積率、建蔽率等。惟因圖資疊合問題、公務資料庫內容缺漏或無資料串接欄位等問題，致使資料正確性有待提升，因此除持續加強程式運算邏輯以系統自動產製資料外，仍需以人工方式補強，以達到線上程式處理資料，線下人工補齊資料，以達到百分百正確之目標。強化公部門不動產資訊橫向連結：就營建、稅務、都市計畫等不動產相關機關構需求，建立資訊橫向交流機制，減少政府機關重複加值資料及資料版本紊亂之情形，降低資料建置、使用成本。3、運用機器及圖形學習導入機器及圖形學習技術，並結合地理資訊系統，產製宗地個別條件，作為電腦大量模型建置時之變數使用。4、建立資料標準我國施行實價登錄制度以來，逐年累積大量資料，並秉持政府資料開放立場，除卻個人資料提供開放資料下載及付費申請，經分析付費申請類別，其使用範疇涵蓋不動產經紀、營造建設、估價徵信、金融壽險、地產網路資訊及政府學術研究等層面，惟因其資料量體日趨增大，為提升資料交換及整合應用效能，其資料格式宜具備共用性、可溝通性、擴充性及適宜交換等特性，宜建立一套實價登錄資料標準，並由主管機關定期檢討更版，以維護資料流通之基礎環境。 研究交易資料標準：結合現有資料標準，最大化交易資料價值，建立交易資料標準及其詮釋資料，以利資料攜帶及共通性解讀，增加資料應用透明度，並定期檢討更版發布。5、加入三維屬性實價登錄反應不動產發展之歷程，其成交標的資訊及價格除反應硬體成本、居住供需、物產投資、金融政策、景氣行情等時空背景外，亦包含地段、地形、氣候、學區、交通、公共設施、適居環境等外在空間資訊相關因素，現行實價登錄申報資料係透過與地籍資料整合，獲取大致二維坐標位置，雖得與其他涉及資訊套疊分析，然而實價登錄成交個案資訊尚包含因高程、時間變化而生等異質特性，為妥善利用大量實價登錄資料，應建置其與三維資料介接之標準格式及程序，以完整歸納空間因素之影響，故計畫重點將研究交易資料三維屬性：因此實價登錄資料宜附帶空間屬性，始能與其他空間資訊交互應用，故針對交易性質研究分析所需三維屬性，以及介接其他資料標準之可行性。建立交易三維分析模型：以三維角度交互分析尋找空間所造成之影響參數，建置三維分析模型研究驗證反推價格衡平，以作為政策參考。（五）策略五：「深化資訊透明度」1、統計資料分析由於實價登錄資料的開放應用，各個民間團體常會公布不動產市場資訊分析結果，雖然可增加不動產資訊透明化，但如果缺少數據的驗證，會有誤導操作市場的疑慮，而政府機關亦無資訊可供查驗，因此，不動產市場基礎分析資料，應由政府機關，在符合統計定義下，發布相關資訊，以提供市場正確訊息。同時分析標準住宅租金價格變動分析，各住宅類型及區域租金水準變動趨勢比較，可作為研議分區租金管制之參考。研究租賃市場發展趨勢分析，包含租金變動情形、市場構成及分布、建物類型、租期長短和其他項目。並可進一步分析住宅租賃雙方屬性與行為等特徵，提供有關部門制定各項租屋市場補貼或相關政策時之參考。2、議題研究發布透過各項不動產市場議題之統計研究分析，可以細緻瞭解不動產市場現況，也能發掘出新的問題，並擬定解決方式。同時，避免民間藉由不動產議題發揮，誤導民眾對於特定議題之認知，在議題發效前，取得話語權，先行發布正確資訊及解讀方式。（六）策略六：「建立可供決策之不動產指標」1、編製不動產指標持續編製現有都市地區地價指數、住宅價格指數、房價負擔能力等不動產指標，同時研議租賃市場與預售屋市場之價格指數，與相關統計資訊方式。並進一步將指標編製納入次市場概念，將不動產市場依行政區、交易形態、建物種類、交易熱區等方式分類，並編製價格指數，以徹底瞭解不動產市場之全貌。2、綜合指標研究影響不動產景氣因素眾多，如國內外總體政治經濟環境，股市波動、不動產政策、民眾交易習慣等，都對不動產市場景氣有強烈的影響，因此透過蒐集各項經濟指標及資料，再結合將現行已發布之不動產市場指標及未來將建置指標，綜合建置成不動產景氣綜合指標，可以簡單明瞭地呈現不動產市場狀況，亦能進一步揭示不動產次市場之情形，可作為政策擬定重要參考資訊。

重要執行成果

計畫亮點:「1、更新完成全國22個縣市電腦大量估價模型。2、運用「產品規劃市場檢核機制」及「模型估價市場檢核機制」提升土地開發分析法估價結果精度。3、精進比較法之比較案件選取機制，提升估價精度。4、全國地價區段經檢討後共劃設24，296個地價區段，選定31，009地價基準地，由不動產估價師及地價人員查估之點數為3，059點，占全國地價基準地9.9％。同時以電腦大量估價模型系統估計人工查估之地價基準地，作為模型調整之參考；並以新北市土城區為試辦區域，試辦以地價基準地與影響地價因素調整率估計各宗土地。藉此檢驗地價基準地及調整率正確性。5、112年第1季至第3季預售屋統計分析報告、住宅價格指數及房價負擔能力編製完成並發布。」 / 關鍵成果:「1、運用「產品規劃市場檢核機制」及「模型估價市場檢核機制」提升土地開發分析法估價結果精度。2、精進比較法之比較案件選取機制，提升估價精度。3、全國地價區段經檢討後共劃設24，296個地價區段，選定31，009地價基準地，由不動產估價師及地價人員查估之點數為3，059點，占全國地價基準地9.9％。同時以電腦大量估價模型系統估計人工查估之地價基準地，作為模型調整之參考；並以新北市土城區為試辦區域，試辦以地價基準地與影響地價因素調整率估計各宗土地。藉此檢驗地價基準地及調整率正確性。」