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提議內容或建議事項

建議一：
調高實際獲利的房地交易稅（房地合一稅）

說明:

目前的房地交易稅，以扣除相關費用的<實際獲利>計算:
持有不到一年出售，要課45%。
超過1年，未逾2年課35%。
超過2年，未逾10年課20%。
持有超過10年，則課10%。
（自住時間超過6年，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則採10%的減免稅率。）

目前的稅率還是很好賺，有利於炒房，因為持有2年期間以內，剛好作為炒作的蘊釀期，之後稅金只要課徵20%，等於實賺1000萬只課徵200萬的稅金，還有800萬的獲利空間。

例如2011~2013年房價大漲，2011年買價1000萬的房子，大約2年後就可漲到2000萬，若不急著賣，出租的投報率也不錯。

（以上是概略算法，未計入土地增值稅與相關扣除費用，因為稅費相互抵消後，仍相當好賺。）

若要防止炒房再起，建議更改為：
<實際獲利的課稅>
持有不到一年出售，要課90%。
超過1年，未逾2年課70%。
超過2年，未逾10年課50%。
持有超過10年，則課10%。
（自住時間超過6年，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則採10%的減免稅率。）

建議二：
限制第二戶房屋以上的民眾，不得申辦30年以上的房貸，並且不得申辦房貸寬限期。

【提案原因】

我曾長期從事房地產業，因此想說明房地產過去的狀況，讓大家瞭解。（記憶中大概如此，但年代久遠，可能會有點誤差。）

1985年
台幣升值~資金入台，造成1985~1990年房價大漲約2~3倍，隨便買都會賺，買台北市可能賺4~5倍。

1990~1993年
房價持平盤整。

1993~2004年
房價緩跌，跌幅約40%~50%，平均每年跌3~5%。

如此長期的跌幅，最大的原因是李登輝政府的打房，主推6萬元/坪國宅，雖沒實際大推國宅，但形成房價下跌的全民共識，沒人敢炒房，有需求才會買。

雖然房價下跌，但人民是幸福的，200~400萬就可以買到房（台北市除外)，民間的消費力強勁，生意很好做也好賺，這種房地產才是經濟火車頭。

2005年
法規改變+沙石漲價，造成營造成本大漲約30%，2005~2009年房價因此緩漲，而反應成本。

2009年
鮭魚返鄉~資金入台，因此2010~2014年房價大漲2~3倍，造成全民炒房，原因除了建商作價之外，就是北部投資客到中南部炒房，很多房子都是北部投資客炒起來的，賣一手又一手，墊高房價，中南部人只能心慌~怎麼會這樣?
(主力作價，散戶承接。)

2014~2019年
沙石持續漲，營造成本漲5%。
雨遮法規修改後不得登記，因此轉嫁幾%的房價。
為了創造低總價，建商大推沒人性的小宅，半哄半騙的吸引沒經驗的年輕人。
口袋賺飽飽的建商，大推低自備款與公司貸款。
加上低利率政策與實價登錄的作價的工具……，就像用最細的網，捉最小的魚一樣。

※這一切幾乎抵消了房價下跌。

1996年GDP成長率約6.18%，基本工資15360元，全台房屋移轉約50.9萬棟，房貸餘額約2兆。

2013年GDP成長率約2.48%，基本工資19273元，全台房屋移轉約37萬棟，房貸餘額約5.6兆。

2019年GDP成長率約2.64%，基本工資23100元，全台房屋移轉約29萬棟，房貸餘額約7.3兆。

基本薪資從1996年的15360元到2019年的23100元，23年成長50%，但房貸餘額從1996年的2兆元成長到2019年的7.3兆，23年成長265%。

以基本工資來算收入，其實有些誤差，因為實際的薪資成長，20年來只漲2~3成。

若觀察1993~2019年的GDP，1993~2007年的成長率大多都在4~6%左右（除了2000年的網路泡沫），2011~2019年的成長率大多都在2~3%左右。
這些差距就是1993~2007年沒有全民炒房，人民有錢花，大家有錢賺，經濟可以循環，而不只是錢進房地產。
2011年炒房之後，高漲的貸款與房租，讓經濟趴到現在，已經完全躺平。

10年來為了買房子，台灣人一年花費2兆元以上。（2013年的房市交易為3.4兆元，當年全國GDP為15.2兆元。）

【一年2兆元買房！房貸餘額7.3兆元！錢都在房地產裡，人民怎麼會好過？】

花大錢買房，生活品質卻更差，公設比2005年之前提高了40%，私有面積縮小，格局變差。

房價2成的自備款，比2010年之前，平均增加280%的金額。

房價8成20年的房貸，利率1.4%的平均負擔，比20年前9%利率還多了50%的金額。

若房貸延伸至30年，雖然可以降低至以前低房價的負擔，但等於要多付10年的房貸。（30年以上的房貸，是現在還沒出現法拍潮的原因，但累積的負債，會對於未來的經濟埋下變數。）

現實的問題：房價高漲之後，怎麼還有錢輕鬆消費？生活品質怎麼會好？
（利率可能不會永遠這麼低，最保險要抓20年的波動平均值）

房價高漲，民間基礎消費力薄弱，既使低利率也無法挽救，不單是住宅房價高的影響，連商業空間、店面的漲幅都翻倍，造成小生意賺不到錢，員工無法加薪的惡性循環，現在的房地產已成為經濟牛車頭，緩步的拖累經濟的進步。

另一個重點，有很多人投資房地產套牢，產生財務危機，因此讓本業也受到影響，這也是炒房引起的經濟問題。

當然，在房價高漲的年代，還有些商機成長，例如進口車(稅金30%降至17.5%)、高級家電、高價電動機車、iphone，或是國外旅遊……等等。
是因為有錢人很多嗎？還是普通人因為買不起房子，就買些讓自己快樂的事物吧！

未來，或許資金再度來台炒作，房價可能再漲一波，台灣人民將和香港人一樣可憐，被高房價操控著生活，最終走上街頭也無解。

《房市有量才有價》

大約有一百萬個台灣人，共計額外持有約171萬8千多百戶住宅，這是自住持有一戶之外，額外持有的住宅數量。
（這數量不包含夫妻分開登記、子女登記的自住持有戶數。）
若以每戶基本500萬元(未計車位）的保守估計，額外持有的住宅，價值超過8.5兆元，甚至10兆元以上都有可能。

這麼龐大的金額投資在房地產，房市很容易就過熱，因為只要持有超過2年，「獲利的部份」就可以享有20%的優惠稅率，而且可扣除相關費用後再計算，再搭配低利率長期房貸，炒房的獲利的誘因，真是太吸引人了。
（當然不是持有2户以上的人都炒房，只是現行的稅率太容易炒房了。）

因此，若能降低非自住的投資量，就能夠降低房市的交易量，房市就會降溫，未來大多數年輕人就買得起，而且不會嚴重影響生活品質。

除非基本工資年年大漲，帶動薪資大漲，否則現有的房價大約要打6折，才會符合目前國人的平均負擔，也就是3人小家庭的房貸，房貸負擔約2萬元以內（20年本息均攤），生活品質比較不受影響。

<防止炒房，才有居住正義。>
針對投資客，提高交易稅並限制房貸限期，就可以造成量縮，長期緩跌到房價與收入的平衡點。

<專家都說投資客都縮手了啊！現在是剛性需求?>
沒錯，但專家沒有說投資客都在拋售，很多投資客口袋滿滿，在處理手中的物件時，慢慢來~反正利率低，政府也不打房，甚至可能會作多……。

利益與影響

有防止炒房的政策，才有居住正義，經濟才能穩定的發展。

【居住正義3步驟】~步驟1

調高房地交易稅，並限制房貸，讓投資客的利潤變差、資金緊縮，就可防止炒房。

訂定目標，讓超過2兆的房市交易額，在十年內緩慢的減少到一兆5仟億元以下，代表房地產價格將大幅降低，房租也會相對降低，沒有炒房的誘因之後，資金將流入其他產業，讓台灣經濟起飛，居住正義也會實現。